中國(guó)高房?jī)r(jià)未來10年無解 
2014-05-25 21:53 閱讀(4744)評(píng)論(15)
早就說過，在國(guó)內(nèi)搞房地產(chǎn)，不是做出來的，而是玩出來的。中華文字的博大精深就體現(xiàn)在這里，“玩”字左邊是王，代表權(quán)力；右邊是元，代表金錢。房地產(chǎn)就是有權(quán)者和有錢者的勾結(jié)游戲。很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)由買賣雙方?jīng)Q定。某些社科院的傻博士，整天躲書房里，研究房?jī)r(jià)收入比、租售比，來驗(yàn)證房?jī)r(jià)高不高，到底有無泡沫。
真是不研究不知道，一研究嚇一跳。研究的結(jié)果是很多指標(biāo)都超出了國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重?zé)o比，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，樓市早晚會(huì)崩盤。除了博士糊涂，老百姓也糊涂，既然大伙都狠高房?jī)r(jià)，對(duì)開發(fā)商都咬牙切齒，為何房?jī)r(jià)還不下降。實(shí)際上諸位如果把“玩”字研究透徹，就會(huì)明白，購(gòu)房人、開發(fā)商、地方政府、中央和央行這5大房地產(chǎn)主體，誰是真正的主人。
2014年樓市注定是不平凡的一年，從媒體的集中唱衰，到局部市場(chǎng)的成交疲軟，加上部分城市的房?jī)r(jià)“下跌”。幾乎在一夜之間，大眾似乎看到了房?jī)r(jià)下跌甚至暴跌的曙光，樓市進(jìn)入拐點(diǎn)掉頭向下儼然成為事實(shí)。這個(gè)時(shí)候，決定中國(guó)房地產(chǎn)前途和命運(yùn)的“玩家”們?cè)僮鍪裁茨?？看完下面這幾則有關(guān)樓市的新聞，你就會(huì)明白，中國(guó)的房地產(chǎn)遠(yuǎn)非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)那么簡(jiǎn)單，沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，只有政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。
新聞一是關(guān)于高層的一則新聞，5月21日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)文件，批準(zhǔn)10個(gè)地方政府債券自發(fā)自還。在過去的10多年里，房地產(chǎn)可謂是黃金期，巨額土地財(cái)政收入使得地方政府一夜暴富。但房地產(chǎn)帶來的巨大收入，地方不但沒有盈余，相反債臺(tái)高筑，其負(fù)債水平已經(jīng)逼近警戒線，說白了就到了破產(chǎn)邊緣，各級(jí)地方政府的欠債據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有20-30萬億之多，每年債務(wù)利息就高達(dá)2萬多億。
更為糟糕的是，后續(xù)城市建設(shè)資金壓力難以緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施連總理都感嘆太薄弱，城市建設(shè)欠“地下”的債太多，而未來10年城鎮(zhèn)化資金缺口更是高達(dá)25萬億，這些錢從哪兒來？把發(fā)債權(quán)力下放到地方政府，是“簡(jiǎn)政放權(quán)”的實(shí)際行動(dòng)，但要維持地方財(cái)政供應(yīng)和縮減地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，依靠什么？還是土地財(cái)政，只有它是搖錢樹。反向思考一下，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)掉頭向下，土地財(cái)政的“金山”就要轟然倒塌，這個(gè)你懂的。
新聞二是關(guān)于央行的。房?jī)r(jià)下跌，必然央企金融行業(yè)，就在大眾關(guān)注央行會(huì)不會(huì)給樓市開閘放水，增加流通性時(shí)，喊曹操，曹操還真的就來了。據(jù)傳央行向國(guó)開行和建行定向放水貨幣5千億元，此金額有金融專家估計(jì)相當(dāng)于央行存款準(zhǔn)備金率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然資金定向支持棚改，根據(jù)貨幣乘數(shù)效應(yīng)對(duì)樓市放水效應(yīng)明顯。各位要記住，錢是勢(shì)利眼，錢要生錢的地方才會(huì)投入。08年的4萬億資金也是定向投入“鐵工基（鐵路、公路、基礎(chǔ)建設(shè)）”，但最后都成了房地產(chǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)魚池，相信這點(diǎn)民眾都記憶猶新。
新聞三是關(guān)于建設(shè)部的，5月23日有消息傳出，除一線城市之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存壓力較大的城市。如消息屬實(shí)，目前正在實(shí)施限購(gòu)的30多個(gè)城市，有可能全面松綁限購(gòu)政策。這個(gè)消息并非空穴來風(fēng)，而是從多個(gè)渠道得到證實(shí)。限購(gòu)作為行政調(diào)控的殺手锏，對(duì)非一線城市房?jī)r(jià)上漲的抑制作用明顯。此次全方位松綁，也表面了房地產(chǎn)的行業(yè)管理者，為防止樓市反轉(zhuǎn)傾向，急踩“限購(gòu)”急剎車。
新聞四看起來就是一出卓別林喜劇大戲。當(dāng)限購(gòu)令全面推出之時(shí)，杭州實(shí)施樓市“限降令”，根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定，從5月24日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格的15%，網(wǎng)簽合同將通過技術(shù)手段不予承認(rèn)。在過去的一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商都被房管部門約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。早些年都說調(diào)控為了降房?jī)r(jià)，如今的限降令讓人瞠目結(jié)舌。洪水退去，大伙才明白誰在為高房?jī)r(jià)裸泳。
從中央下放地方政府發(fā)債權(quán)力，到央行開倉(cāng)補(bǔ)水、再到風(fēng)傳住建部限購(gòu)松綁，最后到杭州政府出臺(tái)房?jī)r(jià)“限降令”。業(yè)內(nèi)和大眾都高呼不可思議，有些政策為何如此荒唐？諸位看到這里，不知明白沒有，購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)連個(gè)小丑都不是，而開發(fā)商充其量就是一個(gè)打工者，樓市真正的操控者是誰？實(shí)際上你只要認(rèn)清了體制，這些荒誕之舉都是稀松平常之舉，毫無奇怪之處。至于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，就不需要在這里下結(jié)論了吧，高房?jī)r(jià)未來10年無解。
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